Crece el número de viviendas y su valor, aumenta el interés de los inversores y se incrementa el capital depositado. Ese loop ha incentivado la aparición de más y más arrendadores.
De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística, a fecha de 2018 había en el país un total de 3,25 millones de hogares en régimen de alquiler (un 17% del total).
Paralelamente, el precio por metro cuadrado de todas las comunidades, especialmente el de las viviendas de las grandes capitales, ha aumentado un 35,1% de media desde la crisis financiera mundial.
Todo ello ha consolidado el ladrillo desde su vertiente de alquiler, como un gran atractivo para la inversión; no solo desde el punto de vista de los fondos, sino también desde la perspectiva de los ciudadanos con inmuebles heredados o adquiridos para tal fin.
¿Cómo deben actuar estos frente a la Administración? La pregunta genera no pocas dudas, y abre las puertas a más de una infracción por desconocimiento.
Por eso hoy en MÁSMÓVIL Negocios nos queremos sumergir en las particularidades tributarias del arrendamiento, a fin de resolver las cuestiones más habituales.
También te puede interesar: "Requisitos para la moratoria del alquiler por parte de pymes y autónomos"
No todos los arrendamientos son iguales
La falta de experiencia y conocimiento de los aspectos legales del activo inmueble lleva a muchos a pensar que el alquiler es una actividad unitaria y homogénea. Pero nada más lejos de la realidad.
Dependiendo del arrendador, del arrendatario y del fin que rodea a la actividad, las obligaciones de quien presta el servicio difieren.
La confusión derivada de esto es especialmente habitual en aquellas personas que poseen varios inmuebles y obtiene el total de su renta arrendándolos a distintas personas. Para entender cómo actúa el fisco frente al alquiler antes es importante diferenciar las casuísticas recogidas en la ley.
Alquiler a particulares
Cuando un ciudadano alquila a otro ciudadano un inmueble, no se ha de aplicar ningún recargo derivado del IVA. Es decir, que la actividad no está sujeta al impuesto.
Esta condición, recogida en el artículo 20 de la Ley del Impuesto de Valor Añadido, aplica tanto a viviendas comunes como a garajes y a otras construcciones adheridas al inmueble principal.
Se hace así porque los trámites suelen darse entre particulares, y sería demasiado engorroso para ellos tener que aplicar cláusulas y cálculos externos al contrato de alquiler. ¿Qué se puede exactamente desgravar? Bolsamanía lo recoge en una lista.
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda.
- Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda.
- Gastos por la formalización del arrendamiento.
- Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
- Gastos de conservación y reparación.
- Gastos de servicios y suministros.
- Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
- Amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo).
- Primas de contratos de seguro de la vivienda.
Alquiler a empresa
La libertad tributaria del arrendador se acaba cuando el arrendatario es un particular, pero el pagador del activo es la empresa que lo tiene contratado como empleado, un fondo que pretende sacar rendimientos por su cuenta, o incluso una agencia en propiedad.
El cargo de IVA (10%) se aplica porque la compañía no es quien reside en la vivienda. Al entenderse que la actividad posee un fin lucrativo, Hacienda actúa en consecuencia recaudando el valor impositivo.
En conclusión, cuando el inmueble va a tener un uso mixto, empresarial (incluso si es un negocio de hostelería), la deducción no es válida. Para todos ellos, las obligaciones al alquilar el inmueble son las siguientes:
- Modelo 036, epígrafe 861 (Declaración de Censal de Alta) para viviendas urbanas o pisos.
- Factura con el IVA repercutido.
- Trimestral a través del Modelo 303, diferenciando el IVA que soportan los gastos y el que soporta el arrendatario.
- Modelo 390 con el resumen anual del IVA durante el ejercicio.
¿Qué pasa con el alquiler vacacional?
Siguiendo lo explicado anteriormente, el gravamen del IVA dependerá de la relación entre al arrendador y el arrendatario. Sí, también en el caso del alquiler de viviendas turísticas.
Así se recogen dos tipos de arrendamiento y sus consecuentes obligaciones tributarias:
- Cuando no hay intervención del propietario: si el alquiler es directo y el arrendador no interviene de ninguna forma (proveyendo bienes, manteniendo la infraestructura, etc), el alquiler está exento de IVA.
- Cuando sí hay intervención: si el propietario participa activamente proporcionando lo que se conocen como "servicios hoteleros", la operación estará sujeta a un 10% de IVA, que deberá aparecer reflejado en factura.
Estos supuestos también aplican cuando quien alquila es una empresa, es decir, una gestora. La presencia o no de la obligación depende siempre de los servicios adicionales prestados entre las partes.
El dilema del régimen tributario: ¿Autónomo o no?
En este apartado la ley no deja del todo claro cuál debe ser el modus operandis. Para conocer si quien alquila debe o no darse de alta en el RETA, hay que acudir a dos factores amparados por distintas sentencias y por la propia legislación referente al autónomo.
Habitualidad
La Administración entiende a un individuo como trabajador por cuenta propia si realiza una actividad económica de forma asidua. De ahí que, si el alquiler es la fuente de ingresos única o recurrente, el arrendador deberá darse de alta.
La definición legal del autónomo recoge que son: "personas físicas que realicen de forma habitual, personal, directa, por cuenta propia y fuera del ámbito de dirección y organización de otra persona, una actividad económica o profesional a título lucrativo, den o no ocupación a trabajadores por cuenta ajena".
Sin embargo, debido a que es complicado estimar cuándo el alquiler es un medio de vida y cuándo no, la ley suele recurrir a la otra variable que indica la obligatoriedad del régimen: el Salario Mínimo Interprofesional.
SMI
Independientemente de si se practica de forma sustancial o complementaria, no caben dudas en torno al SMI: si lo facturado supera este salario, el arrendador tendrá que darse de alta en el RETA.
A fecha de 2020 la cantidad límite serían 13.300 euros anuales. Donde no existe consenso general es si la cifra debe ser bruta o neta. Por definición, la primera, pero en algunos casos han existido divergencias.
Intervención
Puede que no te dediques exclusivamente al alquiler, pero que gestiones el arrendamiento de tus inmuebles a un tercero; una agencia o cualquier otra empresa.
En dicho supuesto, al igual que sucede con el IVA, el alta en el régimen de autónomos dependerá de si se practican servicios adicionales al propio alquiler.
- Si no intervienes: te limitas a arrendar la vivienda sin prestar ningún otro servicio de limpieza, atención al cliente, etc. En ese caso no estarías obligado a convertirte en autónomo.
- Si intervienes: por el contrario, decides añadir a tus obligaciones atender cuestiones terceras del mantenimiento del inmueble (recepción, limpieza periódica, cambio de sábanas). Entonces sí habrás de ser trabajador por cuenta propia.
La obligación también aplica si la vivienda es alquilada a través de un intermediario como Aribnb o cualquier otra plataforma.
En MÁSMÓVIL Negocios queremos no incurras en delitos por desconocimiento. Por ello te ofrecemos la mejor conexión y ofertas de fibra y móvil del mercado. Consulta más detalles en nuestra web o llámanos gratis al 1495 para conocerlas.
